[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette nouvelle leçon du cours d'Economie du sol et de l'immobilier, consacrée au financement. Jusqu'ici nous avons supposé que celui qui souhaite acheter un terrain dispose de la somme nécessaire pour le faire. Dans cette leçon, nous allons ce qui se passe lorsque ce n'est pas le cas. Pour cela, nous allons utiliser le concept de fonds immobilier. Le fonds immobilier regroupe l'ensemble des éléments de la fortune de l'investisseur, qui sont en lien direct avec son placement immobilier, donc avec l'immeuble ou avec le terrain qu'il achète. Et dans ce fonds immobilier, il va y avoir un compte courant qui permet de gérer toutes les liquidités, donc l'argent qui est immédiatement disponible pour payer des factures. Mais c'est aussi là qu'on va prendre l'argent pour acheter le terrain. Et c'est là qu'on versera les revenus, notamment la rente foncière. Ensuite, il y a évidemment un terrain, ou un immeuble, lorsqu'il appartient à l'investisseur, donc une fois qu'il l'a acheté. Et puis, finalement, et cela c'est nouveau dans cette leçon, il y a la dette contractée pour pouvoir acheter le terrain. Une distinction très importante pour comprendre le financement immobilier c'est la distinction entre fonds propres, ou si vous voulez apports personnels du propriétaire. Donc, c'est l'argent qui est apporté, qui appartient directement à l'investisseur. Et puis, fonds étrangers ou fonds empruntés, qui est simplement l'argent prêté par un institut de crédit, pour pouvoir acheter l'immeuble, par exemple sous la forme d'un crédit immobilier, ou d'un crédit hypothécaire, ou encore prêt hypothécaire. Alors, on peut s'imaginer ou se représenter l'acquisition d'un immeuble de la façon suivante. Dans une premier temps, l'investisseur, qui est propriétaire du fonds immobilier, verse ses fonds propres dans le compte courant. Dans un deuxième temps, il va contracter une dette, ce qui va ajouter de l'argent dans son compte courant, mais en même il aura, justement, cet engagement à rembourser la dette, le montant emprunté. Dans un troisième temps, le compte courant est vidé et l'argent est utilisé pour acheter, par exemple, un terrain. Donc, on retrouve la même structure de financement, fonds étrangers, fonds propres, simplement reprise du compte courant. De façon algébrique, on peut représenter les choses de la façon suivante. On a la valeur du fonds immobilier initiale qui correspond simplement à l'apport de fonds propres FP par l'investisseur, pour le propriétaire du fonds immobilier. Et puis ensuite, quand il a acheté le terrain, eh bien il va y avoir, dans son fonds immobilier, le terrain valorisé au prix d'acquisition PT, mais déduction de la dette, du montant emprunté, représenté par la lettre D. Et en principe, sur le moment même où on fait cette transaction, où on achète le terrain, eh bien, il n'y a pas de changement de valeur de ce fonds. En d'autres termes, la différence entre le prix et la dette, eh bien c'est simplement l'apport de fonds propres, le premier rapport du propriétaire, tout au début de cette opération. Je reprends cette explication, parce que c'est très important. Donc, dans un premier temps, le fonds immobilier contient simplement les fonds propres apportés, le cash, si vous voulez, apporté par l'investisseur. Ensuite, il contracte la dette, mais avec cet argent et ses fonds propres, il achète le terrain. Dans un premier temps, l'achat de terrain ne crée pas de richesse dans l'instantané. Et donc, la valeur des fonds propres, après achat du terrain, est égal simplement à la valeur du terrain PT 0 moins la dette, moins l'engagement à rembourser. On peut aussi le tourner dans l'autre sens. On peut voir que la somme des fonds propres et de la dette est égale au prix du terrain. Et on voit bien comme cela la construction du financement de l'acquisition du terrain. On peut même calculer une part de financement en fonds propres, qui est simplement le ratio entre les fonds propres apportés et le prix du terrain alpha indice FP, pour fonds propres. Et puis, la part de financement par emprunt, ou par fonds étrangers correspondant au ratio de la dette sur le prix du terrain. On appelle cela parfois aussi le taux d'engagement ou le taux d'endettement sur l'acquisition de ce terrain. Les conditions de financement typiques, c'est qu'un créancier, une banque par exemple, prête de l'argent, par exemple un prêt immobilier à l'investisseur qui utilise ce prêt avec ses fonds propres pour payer l'achat du terrain. Et en principe, c'est justement le créancier qui exige que l'investisseur mette aussi une part d'apports personnels ou de fonds propres dans l'acquisition. C'est-à -dire, en général, le créancier n'est pas disposé à prêter le 100 % du prix d'achat du terrain ou de l'immeuble. En Suisse, ce qui est typique, c'est que le créancier prête 50 % du prix d'achat d'un terrain. Cela signifie que l'investisseur doit aussi contribuer la moitié du prix d'achat. Lorsqu'il s'agit d'une maison en usage propre, ou d'un appartement, on peut aller jusqu'à 80 % de crédit. Donc, la part de fonds propres, d'apports personnels, se réduit à 20 % du prix d'achat de cette maison ou de cet appartement, que le débiteur, l'emprunteur, va occuper lui-même. Pour comprendre cette différence dans le taux d'avance ou la proportion du prix d'achat qui peut être financé par un emprunt, regardons ce qui se passe lorsque le prix du terrain change. Cela va nous intéresser, parce que le prix du terrain, c'est la garantie, si vous voulez, c'est la valeur de gage pour le crédit, pour l'emprunt. Alors, au début donc, nous avons simplement, ce que nous avons déjà vu, c'est-à -dire que le prix du terrain est égal à la somme des fonds propres apportés par l'investisseur et de son emprunt. Maintenant, supposons que le prix du terrain augmente, c'est-à -dire qu'une année plus tard, le prix du terrain est plus élevé qu'au moment de l'acquisition. Eh bien, dans ce cas la dette n'a pas changé, il n'y a pas de modification de la dette. En revanche, il va y avoir une augmentation de la valeur des fonds propres puisque la valeur des fonds propres, c'est en fait un valeur résiduelle, prix du terrain moins la dette. Si vous voulez, imaginez la situation suivante. Le propriétaire, au bout d'une année, vend son terrain, il le vendra bien sûr au prix courant PT indice 1. Et avec cet argent, il va rembourser la même dette que celle qu'il a contracté initialement pour acheter le terrain. Et donc, la différence, ce sera des fonds propres supplémentaires pour lui. Donc, ses fonds propres ont augmenté. A l'inverse, si le prix du terrain diminue, eh bien dans ce cas, la dette aussi ne va pas changer. Et donc, ce sont les fonds propres qui absorbent la baisse de valeur du terrain. La perte sur le terrain doit être absorbée par les fonds propres. Alors, plus la part de fonds propres est élevée, plus la baisse du prix du terrain doit être forte avant que la dette ne soit plus couverte par la valeur du terrain. Or, les prix fonciers sont bien plus volatils que les prix des appartements ou des villas. On verra plus tard pourquoi. Et cela, cela explique pourquoi le créancier exige une part plus élevée de fonds propres pour l'achat d'un terrain que pour l'achat d'une villa ou d'un appartement. On comprendra mieux avec un exemple numérique. Supposez que le prix d'achat du terrain est 1 000, et qu'une année plus tard, ce terrain a pris 10 % de valeur, donc il pourrait être vendu pour 1 100. Alors, au début, le terrain était acheté à moitié par des fonds propres, et à moitié par une dette qui se monte donc à 500. Ensuite, lorsque le terrain est revendu pour 1 100, la dette est remboursée, les 500, et il reste 600 de fonds propres. Ce qui veut dire que l'investisseur, qui a contribué 500, bénéficie maintenant de fonds propres de 600, donc ses fonds propres ont augmenté de 20 %. S'il avait pu acheter le terrain avec seulement 20 % de fonds propres, donc une mise de fonds de 200, et donc s'il avait pu emprunter 800, eh bien à ce moment-là , la valeur des fonds propres serait égale à 1 100, prix de vente du terrain, moins les 800 de la dette à rembourser, égale 300, qui comparés à la mise de fonds de 200, correspondent à une plus-value de 50 %, donc beaucoup plus que dans le scénario où il a dû mettre la moitié des fonds propres. Prenons maintenant un exemple où le prix du terrain baisse, il passe ici de 1 000 à 900, donc le terrain perd 10 % de sa valeur. Supposons qu'on a les mêmes structures de financement qu'avant, donc commençons par ce financement, 50 % fonds propres, 50 % de dette. 900, prix de vente du terrain, moins les 500 de la dette. Il reste 400 pour le propriétaire, pour les fonds propres. Soit comparé aux 500 de mise initiale, une moins-value, une perte de 20 %. Et s'il avait contribué que 200 de fonds propres, donc s'il avait emprunté 800, pour acheter le terrain, eh bien le jour où il doit rembourser sa dette, en utilisant le produit de la vente qui est de 900, il ne lui reste que 100, et donc il a perdu 50 % de sa mise de fonds, 50 %. Alors, vous voyez comme l'impact d'une modification de prix sur la valeur des fonds propres, donc sur la fortune, si vous voulez, de l'investisseur dépend de sa part de fonds propres dans le financement, c'est-à -dire de sa mise de fonds initiale. Et, on peut très bien imaginer des situations où le gain de valeur, ou la perte de valeur est encore plus importante. Faites le calcul, si vous le souhaitez, avec 100 ou avec même 10 mise de fonds propres, et regardez ce qui se passe, à ce moment-là , avec l'évolution des fonds propres de l'investisseur. Et donc, cette sensibilité des fonds propres, ou de la variation des fonds propres par rapport au taux d'endettement, c'est ce qu'on appelle, l'effet de levier du financement. De façon générale, plus la part de fonds propres dans le financement est faible, plus ils vont tendre à varier fortement suite à une modification du prix du terrain. Dans cette leçon, nous avons découvert la notion de fonds immobilier, qui va nous être très pratique. Le fonds immobilier qui regroupe les fonds propres, la dette, et le terrain acheté qui regroupe notamment ce compte courant, qui va gérer les liquidités, si vous voulez, de la transaction immobilière et de la gestion immobilière. Ensuite, nous avons vu qu'on peut financer l'achat d'un bien immobilier, comme un terrain, par des fonds propres et par des fonds étrangers, qui sont justement la dette. Finalement, nous avons découvert cet effet de levier du financement, c'est-à -dire la sensibilité de la plus-value ou de la moins-value sur les fonds propres, par rapport à la mise de fonds, par rapport à la quote-part de fonds propres, dans le prix d'achat du bien immobilier. Ce que nous verrons dans la prochaine leçon, c'est le coût des fonds, et en particulier des fonds empruntés, à côté aussi du coût des fonds propres. Voilà , merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous à la prochaine.
